Preguntas y respuestas sobre la certificación de eficiencia energética

¿Qué es la certificación energética?

La certificación energética de los edificios es una exigencia derivada de una normativa europea que se ha transpuesto al ordenamiento jurídico español por la que se obliga a que los vendedores y arrendadores faciliten un certificado de eficiencia energética, los compradores o inquilinos de los edificios.

Se trata de un certificado por el que se verifican las características energéticas, obteniendo así una calificación energética de la finca que se visualiza en una etiqueta de eficiencia energética.

¿Quien emite la etiqueta de eficiencia energética?

Esta etiqueta la concede la administración autonómica competente, previa emisión del certificado energético por parte de un técnico especializado.

¿Cuánto cuesta la certificación energética?

El costo de la certificación energética puede variar en función de diversos factores, por eso hay siempre solicitar un presupuesto.

¿Qué validez tiene la etiqueta de eficiencia energética?

La etiqueta de eficiencia energética tiene una validez de 10 años. Se puede solicitar en cualquier momento, una modificación de la etiqueta de todo el edificio o de una parte del edificio para mejorar la clasificación, siempre que se hayan realizado obras de renovación y / o rehabilitación energética que justifiquen la modificación de su clasificación. Siempre que se quiera realizar la modificación de la clasificación energética debe emitir un nuevo certificado energético.

¿Qué aporta el certificado energético?

El certificado energético permite determinar la calidad de la vivienda desde un punto de vista de ahorro energético. La etiqueta energética clasifica los edificios desde la A (Favorable) a la G (Desfavorable). Un certificado permite detectar dónde se producen los gastos innecesarios: falta de aislamientos, cristales, instalaciones, etc, estableciendo propuestas para aumentar la calidad energética de la finca.

¿Es obligatoria la etiqueta de eficiencia energética?

Sí. El RD 235/2013 de 05 de abril, exige al propietario de un edificio, vivienda o local que deba ser vendido o arrendado, que disponga de la etiqueta de eficiencia energética. También es exigible en los edificios de nueva construcción. Además, la etiqueta de eficiencia energética debe figurar en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o alquiler de la vivienda o local. Las inmobiliarias deberán exhibir la etiqueta de eficiencia energética en sus anuncios, tal y como se hace en la venta de los aparatos electrodomésticos, siendo un reclamo de diferenciación en la intermediación inmobiliaria.

¿Puede haber sanciones si no se dispone del certificado?

No tener la etiqueta implica una infracción en materia de consumidores y usuarios, así como una infracción en materia de certificación de eficiencia energética. Las sanciones pueden ser de hasta 600.000 euros, en función de su gravedad. La etiqueta de eficiencia energética se ha de incorporar a toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o alquiler y se podría sancionar a los propietarios o inmobiliarias.

¿El certificado es del edificio o de la vivienda?

Puede disponer del certificado del edificio, la vivienda o local. En el caso de que el edificio disponga de la etiqueta de eficiencia energética, ésta se administrada por la comunidad de propietarios, la cual emite copias cada vez que haga falta. Igualmente, cualquier propietario puede solicitar el certificado de eficiencia energética, en caso de que considere que su vivienda tiene una mejor clasificación energética.

¿Podrán exigir los inquilinos la etiqueta de eficiencia energética a los propietarios?

Si. Si la vivienda no está exento de su cumplimiento, el propietario tiene la obligación de tener este certificado y facilitarle la fotocopia al inquilino. Cualquier persona o asociación de consumidores puede denunciar este incumplimiento.

¿Deben certificar también los locales comerciales?

Sí. El Real Decreto no distingue entre viviendas y locales comerciales. Sólo se exceptúan los edificios industriales y los locales que tengan menos de 50 metros cuadrados o que se alquilen por menos de 4 meses.

¿Que es una androna?

El concepto de que es una “androna”, es un concepto más jurídico que pericial, sin embargo en este apartado se analizan los aspectos más relevantes que ha de conocer un perito.

En este sentido una “androna” es una palabra catalana, utilizada desde muy antiguo y que etimológicamente proviene de la palabra latina “andrõna” y que en latín significa espacio entre dos casas o pasadizo entre dos muros.

El diccionario de la Enciclopedia Catalana define “androna” de la siguiente forma:

Por lo tanto y tal y como dice la definición, una “androna” es un trozo de terreno que estando ubicado en finca propia y al lado de una finca colindante o contigua, se deja sin edificar, permitiendo de esta forma poder abrir ventanas y de esta forma tener luces y vistas en el edificio propio.

Es por ello que el tener o hacer una androna en un terreno propio, es la posibilidad física de tener luces y vistas, en las dependencias de un edificio ubicadas al lado de la pared que limita con la finca colindante, mediante el retranqueo de un trozo de terreno a modo de patio lateral.

La Ley 5/2006, de 10 de Mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativa a los derechos reales dice lo siguiente:

Esta antigua costumbre fue recogida en las Ordinacions d’En Santacilia[1] y posteriormente se ha mantenido como un derecho de servidumbre[2] de luces y vistas recogidas en la compilación del derecho civil catalán.

En este sentido el Derecho Civil especial de Cataluña, compilado y adicionado al Código Civil por Ley de 21 de Julio de 1960, decía lo siguiente en el artículo 293 y en el artículo 295:

Articulo 293

Nadie podrá tener vistas ni luces sobre previo vecino si antes no mira sobre el propio, a menos de tener constituida servidumbre a su favor.

No podrá abrirse ventana o construir voladizo ni aun en pared propia lindante con la del vecino, sin dejar en su terreno propio una “androna” de la anchura fijada por las Ordenanzas o por las costumbres locales, o en su defecto, de un metro en cuadro menos, contado desde la pared o desde la línea más saliente si hubiese voladizo.

Tampoco se podrá abrir ventana en pared contigua a la del vecino, o que forme ángulo con ella, si no es a una distancia mínima de sesenta centímetros, contados desde la línea de unión de ambas partes.

Articulo 295

Si un predio tiene constituida a su favor servidumbre de luces o de vistas, el dueño del terreno vecino que quiera edificar deberá dejar frente a la misma la “androna” a que se refiere el articulo 293, salvo que otra cosa establezca el titulo de constitución; pero podrá abrir ventanas en que reciban luz por dicha “androna”.

Si la servidumbre es solo de luces, podrá incluso edificar dentro del espacio de la “androna” hasta el borde inferior del hueco que da luces.

En los mismos términos se refiere la Llei 13/1984, de 20 de Marzo del Parlamento de Catalunya, sobre la compilación del Derecho Civil que dice lo siguiente en el artículo 293 y en el artículo 295:

Article 293

Ningú no pot tenir vistes ni llums sobre previ veí si abans no mira sobre el propi, llevat que tingui constituïda servitud a favor seu.

Hom no podrà obrir cap finestra o construir cap voladís ni àdhuc en paret pròpia afrontant amb la del veí, sense deixar al propi terreny  una  androna de l’amplària fixada per les ordinacions o pels costums locals, o, en llur defecte, d'un metre en quadre, almenys, comptat des de la paret o des de la línia més sortida si hi havia voladís.

Hom no podrà obrir tampoc cap finestra en una paret contigua a la del veí, o que hi formi angle, si no és a una distància mínima de seixanta centímetres, comptats des de la línia d'unió d'ambdues parts.

Article 295

Si un predi té constituïda a favor seu una servitud de llums o de vistes, l’amo del terreny veí que vulgui edificar haurà de deixar davant d’aquesta servitud l’androna a què es refereix l'article 293, llevat que el títol de constitució, estableixi una altra cosa; però podrà obrir finestres que rebin llum per la dita androna.

Si la servitud és només de llums, podrà  àdhuc edificar dins l'espai de l’androna fins al caire inferior del buit que dóna llums.

La Ley 5/2006, de 10 de Mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, relativa a los derechos reales dice lo siguiente:

Como se puede observar de la lectura de estos textos jurídicos, el concepto de la servidumbre de luces y vistas que se puede constituir alrededor de la pared contigua con la de la finca colindante mediante una “androna” no ha variado mucho y lo que establece claramente es que no se pueden tener vistas ni luces sobre el predio vecino, si antes no se mira sobre el propio predio, a menos de tener constituida servidumbre a su favor, y por tanto impedir abrir cualquier ventana o construir voladizo sin dejar en su propio terreno una “androna” de un ancho de almenos un metro cuadrado, y al mismo tiempo determina que si un predio tiene constituida a su favor servidumbre de luces o de vistas, el dueño del terreno vecino que quiera edificar tiene que dejar delante la misma servidumbre de “androna”.

En todo caso para que exista esta servidumbre de luces y vistas esta ha de estar constituida en el titulo de propiedad, ya que la misma costumbre establece que dicha titularidad no se puede adquirir por usucapión.

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[1] Las “Ordinacions d'En Sanctacilia” es también denominado “Consuetuts de la ciutat de Barcelona sobre servituts de las casas e honor”. Se trata de un conjunto de setenta preceptos sobre servidumbres entre fincas urbanas y rústicas y de policía sobre dichos temas que se aplicaron con carácter local a la ciudad de Barcelona. Posiblemente se redactaron en el siglo XIV por un jurista llamado Sanctacilia que reunió textos del rey Jaime II entre 1291-1327.

[2] Una servidumbre es un gravamen o carga impuesta sobre un bien inmueble en beneficio de otro, una persona o una comunidad, distinto de su propietario. Una servidumbre sólo se refiere a una utilidad concreta y limitada en el predio sirviente, no al usufructo de todo el dominio. Entre los tipos más frecuentes, está la servidumbre de pasto en predio ajeno a favor de una persona o de una comunidad, la servidumbre de paso a favor de un predio que no tiene salida a la vía pública, la servidumbre pecuaria o cañada, la servidumbre de acueducto, la servidumbre de vistas, la servidumbre de parada o de partidor para poder construir sobre los márgenes de un río, etc, o las que repercuten en la utilidad de un edificio, y servidumbre de aguas de los predios inferiores, desviación de aguas para evitar inundaciones (agua), servidumbre de desagüe, paso de cables eléctricos o telefónicos, etc. Por el tipo de utilidad que proporciona, la servidumbre puede ser continua, cuando proporciona una utilidad incesante sin intervención de ningún acto concreto de su beneficiario (como la de cables telefónicos); discontinua, cuando se lo usa a intervalos y depende de actos concretos de su beneficiario (como la servidumbre de paso); positiva, cuando obliga al dueño del predio sirviente a dejar hacer algo o a hacerla él mismo (como dejar pasar el beneficiario), y negativa, cuando prohíbe al dueño del predio sirviente de hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre (como la servidumbre de vista, que no permite la construcción de un muro que impida la luz en el predio dominante). En cuanto a la publicidad que se deriva, la servidumbre puede ser aparente, cuando se muestra a los ojos por señales exteriores que revelan la existencia (como el acueducto que pasa por un predio vecino) y no aparente, cuando no necesita estos señales reveladores (así la utilidad de la servidumbre de vista es obtenida por la no construcción de un muro). Las principales características de la servidumbre son la indivisibilidad (en caso de división del predio sirviente o dominante permanece íntegro a cargo o a favor de los predios resultantes) y la inseparabilidad, por respeto a los predios dominante y sirviente, que no permite la enajenación como derecho separado. En la venta de un predio, hay que significar las servidumbres, incluso las no aparentes, que pesen sobre él, de modo que, en el caso de no hacerlo, habrá que indemnizar al comprador del precio en que, según peritos, dichas servidumbres disminuyen el valor de la cosa vendida. Las Ordenanzas de “En Sanctacília”, del s XIV, fijaron ya unas determinadas categorías de servidumbres, incluidas en las Constituciones y otros derechos de Cataluña y recogidas en la compilación del derecho civil catalán de 1960 y en sus modificaciones posteriores hasta llegar al vigente Libro V del Codigo Civil Catalan aprobado