Existe mucha documentación
(proyectos, escrituras públicas, catastro, valoraciones inmobiliarias, etc
....), en la que es necesario conocer cuál es la superficie de un edificio,
(vivienda, local, plaza de aparcamiento, etc .. .).
Para realizar esta tarea, los
técnicos utilizamos un método que se llama levantamiento de planos. El
levantamiento de planos es el proceso inverso al de proyectar un edificio. En
la proyección de un edificio, el autor del proyecto esboza sus ideas en un
plano que después se tendrá que construir. En cambio el levantamiento de planos
es el procedimiento inverso que tiene como objetivo obtener una representación
gráfica de la realidad, lo más exacta y objetiva posible. Para realizar esta
tarea los técnicos disponemos de un método basado en principios científicos (geometria, aritmetica, dibujo grafico, etc...) y
unas herramientas que hacen que esta tarea sea muy precisa. Una vez se ha
obtenido los planos de un edificio se puede computar su superficie. Hay mucha
gente que piensa que sólo hay una forma para computar las superficies de los
edificios y esto es rotundamente falso. Este aspecto es importante y hay que
tenerlo muy presente, especialmente cuando se actúa como letrado o perito en un
juzgado, ya que son muchos los aspectos relacionados con las superficies que
pueden ser objeto de un litigio judicial.
En este artículo, se reúne una
serie de información que hay que tener presente sobre este aspecto.
Tal y como veremos más adelante
hay varios tipos de superficies: superficie habitable, superficie utilizable,
superficie computable, superficie comprobada, superficie con partes comunes,
superficie sin partes comunes, etc..., no obstante en la edificación hablamos usualmente de dos tipos de superficies, que son:
- La superficie construida.
- La superficie útil.
Como punto de partida, se debe
tener presente que no existe una legislación de ámbito general que clasifique y
defina los tipos de superficie, ni tampoco existe una normativa de ámbito general
que establezca un criterio único para medir las superficies. El criterio a
aplicar depende de la finalidad que tenga el cómputo de la superficie a medir. Así
por ejemplo es diferente la forma de computar la superficie de un edificio en
la redacción de un proyecto, que en la valoración económica de un inmueble a efectos hipotecarios, fiscales o catastrales, ya que existen normativas
diferentes para cada caso.
Por otra parte también hay que
tener presente que la singularidad de algunos edificios hace que puedan tener
algún elemento que no esté recogido en la normativa y por tanto sea necesario
establecer un criterio particular que debe estar siempre reflejado en los
comentarios del documento en el que se computa la superficie .
Este aspecto y su
desconocimiento llevan con mucha frecuencia a procesos judiciales, en los que
finalmente un juez dictamina entre dos posturas enfrentadas. El autor de este
artículo a podido observar cómo en muchos casos se comete el error básico de no
haber comprobado qué normativa se debía aplicar y/o qué criterio se ha
establecido para plantear la reclamación. Son un ejemplo de ello la típica
demanda en la que se reclama por la diferencia de superficie entre lo que se
establece en un proyecto y lo que se establece en una valoración inmobiliaria
en efectos hipotecarios o la que figura en la ficha catastral. La realidad nos
indica que un inmueble ( vivienda , local , o plaza de aparcamiento ) puede ser
físicamente el mismo y obtenerse superficies diferentes en cada uno de los
casos, debido a que en cada caso hay una normativa específica que establece
cómo debe de computarse la superficie en cada caso. Veamos el porqué:
Finalidad Catastral
A efectos catastrales se
habla de superficie construida que se define en la norma 11.3 del Real
Decreto 1020/1993, de 25 de junio de 1993, por el que se aprueban las normas
técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las
construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
naturaleza urbana.
Esta norma dice lo siguiente:
"3. Se entiende como
superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los
parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías,
deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches
y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de
su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones,
en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
En uso residencial, no se
computarán como superficie construida los Espacios de altura inferior a 1,50
metros.
Paralelamente el catastro informa que la superficie que se indica, en las fichas de consulta descriptiva y gráfica de los datos catastrales de bienes de naturaleza urbana, es la superficie catastral construida, la cual en el caso de que disponga de elementos comunitarios, esta formada por la superficie privativa y la participación que le corresponda de la superficie de elementos comunes y que el mismo catastro define asi:
| Se entiende por superficie catastral construida de un inmueble la superficie privativa y la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes. |
|
| La superficie privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. |
|
| Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%. |
|
| En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. |
|
| La superficie de elementos comunes, considerada a efectos de determinar la superficie catastral de los inmuebles, es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes según el coeficiente de participación que le corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente. |
Como se puede ver el catastro ofrece una descripción de lo que es la superficie construida privativa y de la superficie de elementos comunes, estableciendo ún criterio.
Evidentemente la realidad de los edificios es mucho
más compleja y como se verá en este articulo, hay otras definiciones de superficie construida que pueden ser más
precisas o englobar otras particularidades.
En todo caso un técnico siempre debe dejar constancia del criterio
que ha seguido para hacer el cómputo de la superficie, cuando la definición de
la norma no lo especifica. Un ejemplo de ello es que la normativa dice que se
medirá las medianeras por su eje. Cuando a un técnico le es imposible de
averiguar cuál es el grosor real de la medianera, tomará una decisión según su
experiencia y esto debe quedar anotado en el documento, para que si es
comprobado posteriormente se pueda saber el criterio establecido para conocer
el resultado que se ha obtenido.
Finalidad Hipotecaria
La definición de las
superficies a efectos hipotecarios esta establecida en el artículo 4 de la
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo de 2003, sobre normas de valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Esta norma establece las
siguientes definiciones
Superficie
comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta
las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano
acotado.
Superficie
construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más
la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los
elementos comunes del edificio.
Superficie
construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie
ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e
incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se
trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de
cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil. Es la superficie
del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los
cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio,
incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de
uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches,
muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su
cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por
cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y
por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100
centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior
a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios
exteriores no cubiertos.
Superficie
utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para
determinar los valores técnicos.
Con esta normativa se hace
varias una descripción de diversos tipos de superficie y se establece algunos
criterios para su obtención.
Finalidad Urbanística
La normativa urbanística puede
establecer definiciones y criterios sobre las superficies. La normativa
urbanística es de ámbito municipal y puede variar según sea el municipio donde
esté emplazado el inmueble a computar. Algunos ayuntamientos tienen unas
definiciones muy concretas y/o que contemplan particularidades locales que hay
que tener presentes. A modo de ejemplo y en el caso de Barcelona la superficie
útil está definida en el artículo 55 de la Ordenanza Metropolitana de Edificación,
que dice lo siguiente:
Artículo 55 . Superficie útil
1 . A efectos de lo previsto en
esta sección se define como « superficie útil » , o habitable , la superficie
de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los
cierres de cada espacio .
La normativa urbanística es la
que deben cumplir la mayor parte de los proyectos básicos que se utilicen para solicitar una licencia de
obras municipal.
Finalidad Habitabilidad
Cuando los edificios son
residenciales (viviendas), están obligados a cumplir con normativas
generalmente de ámbito autonómico relativas a la habitabilidad. En el caso de
Cataluña la normativa actualmente vigente es el Decreto 141/2012 sobre
condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.
Este decreto establece en el
artículo 3, que en todo proyecto técnico a presentar para la obtención de la
licencia de obras se hará constar la superficie útil, la cual se define en el
apartado 1 del anexo 1, que dice lo siguiente:
Superficie útil interior: es la superficie comprendida dentro del perímetro definido por la
cara interna de los cierres de cada espacio habitable.
Del cómputo de superficie útil,
quedará excluida la superficie ocupada por los interiores de la vivienda, sean
fijas o móviles, por los elementos estructurales y por las canalizaciones o
conductos con sección horizontal superior a 0,01 m² , así como las superficies
de las zonas con una altura libre inferior a 1,90 m bajo techo horizontal o
1,50 m en los espacios bajo cubierta con pendiente igual o superior a los 45 º
. Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta , aunque haya medios de
circulación mecánica , estos deberán comunicar siempre por una escalera
interior y la superficie ocupada por la escalera interior se contabilizará como
superficie útil .
Finalidad Viviendas de Protección Oficial
La reglamentación de viviendas
de protección oficial de ámbito estatal aprobada por el Real Decreto 3148/1978,
de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto - Ley 31 /1978, de
31 de Octubre, sobre Política de vivienda, define la superficie útil en su
artículo 4 :
Artículo 4 Superficie útil
Se entiende por superficie útil
la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara
interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de
cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los
espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas,
miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la
superficie útil cerrada.
Del cómputo de superficie útil
queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos
interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales
verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior
a cien metros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura
libre sea inferior a uno coma cincuenta metros cuadrados.
Cuando se trate de viviendas
iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el
cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales
verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior
a cien centímetros cuadrados, se tomará la media aritmética de los valores
correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de
la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior
al ciento por ciento.
En el caso de las edificaciones
a las que se extienda la protección oficial de acuerdo con el artículo 2.º del
presente Real Decreto, se entenderá por superficie útil la que resulte de
multiplicar la superficie construida por el cero coma ochenta.
Finalidad Intermediación Inmobiliaria
La legislación especifica sobre
la intermediación inmobiliaria no establece ningún tipo de criterio sobre
definiciones o criterios sobre las superficies que deben incluirse en los
diferentes contratos de intermediación: compraventa, alquiler, etc...
En todo caso es habitual
observar contratos en el que se habla solamente de superficie, sin indicar de
qué tipo de superficie estamos hablando. Debido a la importancia de este tipo
de parámetro en es muy necesario y aconsejable establecer en los documentos de
intermediación inmobiliaria: (compraventa, alquiler, permuta, préstamo, etc.
... ), de forma precisa si estamos hablando de superficie útil o construida y
indicar la fuente de donde se ha obtenido el cómputo de esta superficie que se
publicita y se documenta en los contratos que se suscribe.
Finalidad la titularidad de un inmueble
En cuanto a los títulos de
propiedad también es habitual observar descripciones de la finca en el que no
se especifica de qué tipo de superficie se trata.
En todo caso y de la misma
forma que se ha establecido en el apartado anterior es muy necesario y
aconsejable establecer la fuente de donde se ha obtenido la superficie que se
incluye en el título y documentar con una fotocopia en el anexo del documento
el certificado o documento de donde se ha extraído la superficie aplicada,
exigiendo que en este documento se especifique la normativa utilizada y/o los
criterios establecidos.
Conclusión.
Como se puede ver, hay un
montón de legislación diferente que establece criterios propios para computar
las superficies. Esto hace que siempre que se computa una superficie se
indicará claramente la definición del tipo de superficie que se está computando
(construida, útil, computable, etc... ) y el fin , la normativa utilizada y/o
los criterios aplicados para obtenerla.
Este hecho es frecuentemente obviado,
y es especialmente importante cuando este error lo comete un técnico, ya que
este debe ser conocedor de la diferente normativa a aplicar en el desarrollo de
sus tareas profesionales. Es por ello que junto o antes de dar una opinión
sobre una superficie en un proyecto, una valoración, un informe o un dictamen,
se indicará siempre la normativa utilizada y en el caso de que sea necesario
los criterios utilizados.
Este hecho es aún de más
importancia cuando se actúa como perito en un juzgado ya que los jueces deben
dictaminar basándose en dictámenes periciales en los que se debe definir de
forma clara cómo se ha medido y cuál es la normativa utilizada y en su caso
cuál es el criterio que se ha utilizado para la computación sobre algún
elemento particular.
Si se quiere evitar problemas
en los contratos de compraventa y en las escrituras notariales, también se
puede utilizar la ambigüedad de "superficie aproximada" y sino puede
ser (algunos registradores de la propiedad no lo ha aceptan), hay que hacer
constar también la finalidad y la normativa que se ha utilizado para computar
la superficie, ya que al fin y al cabo son estos los documentos contractuales
que acaban comportando el objeto de la mayor parte de las reclamaciones
judiciales.
Un caso particular y que se
habitualmente litigiosos en el juzgados se la superficie de las plazas de
aparcamiento que se obtienen por la proyección de unas marcas pintadas sobre el
pavimento. En este caso, puede haber alguna normativa de ámbito urbanístico u
ordenanza que establezca los criterios. Si no es así y no hay ninguna normativa
que nos establezca los criterios, es básico definirlos. El hecho se basa en
indicar si la superficie es útil o construida y en el caso de ser una
superficie útil, hay que indicar si se mide desde el centro de la marca o línea
señalada encima del pavimento o desde la parte interior de la línea. En este
segundo caso hay que indicar también la anchura de la marca o línea grafiada en
el pavimento, ya que si se repinta el pavimento podría modificarse las
dimensiones.
Como se puede ver no se puede
dejar ninguna cuestión en el aire cuando estamos hablando de computar superficies.
