El cómputo de superficies en la edificación

Existe mucha documentación (proyectos, escrituras públicas, catastro, valoraciones inmobiliarias, etc ....), en la que es necesario conocer cuál es la superficie de un edificio, (vivienda, local, plaza de aparcamiento, etc .. .).

Para realizar esta tarea, los técnicos utilizamos un método que se llama levantamiento de planos. El levantamiento de planos es el proceso inverso al de proyectar un edificio. En la proyección de un edificio, el autor del proyecto esboza sus ideas en un plano que después se tendrá que construir. En cambio el levantamiento de planos es el procedimiento inverso que tiene como objetivo obtener una representación gráfica de la realidad, lo más exacta y objetiva posible. Para realizar esta tarea los técnicos disponemos de un método basado en principios científicos (geometria, aritmetica, dibujo grafico, etc...) y unas herramientas que hacen que esta tarea sea muy precisa. Una vez se ha obtenido los planos de un edificio se puede computar su superficie. Hay mucha gente que piensa que sólo hay una forma para computar las superficies de los edificios y esto es rotundamente falso. Este aspecto es importante y hay que tenerlo muy presente, especialmente cuando se actúa como letrado o perito en un juzgado, ya que son muchos los aspectos relacionados con las superficies que pueden ser objeto de un litigio judicial.

En este artículo, se reúne una serie de información que hay que tener presente sobre este aspecto.

Tal y como veremos más adelante hay varios tipos de superficies: superficie habitable, superficie utilizable, superficie computable, superficie comprobada, superficie con partes comunes, superficie sin partes comunes, etc..., no obstante en la edificación hablamos usualmente de dos tipos de superficies, que son:

- La superficie construida.

- La superficie útil.

Como punto de partida, se debe tener presente que no existe una legislación de ámbito general que clasifique y defina los tipos de superficie, ni tampoco existe una normativa de ámbito general que establezca un criterio único para medir las superficies. El criterio a aplicar depende de la finalidad que tenga el cómputo de la superficie a medir. Así por ejemplo es diferente la forma de computar la superficie de un edificio en la redacción de un proyecto, que en la valoración económica de un inmueble a efectos hipotecarios, fiscales o catastrales, ya que existen normativas diferentes para cada caso.

Por otra parte también hay que tener presente que la singularidad de algunos edificios hace que puedan tener algún elemento que no esté recogido en la normativa y por tanto sea necesario establecer un criterio particular que debe estar siempre reflejado en los comentarios del documento en el que se computa la superficie .

Este aspecto y su desconocimiento llevan con mucha frecuencia a procesos judiciales, en los que finalmente un juez dictamina entre dos posturas enfrentadas. El autor de este artículo a podido observar cómo en muchos casos se comete el error básico de no haber comprobado qué normativa se debía aplicar y/o qué criterio se ha establecido para plantear la reclamación. Son un ejemplo de ello la típica demanda en la que se reclama por la diferencia de superficie entre lo que se establece en un proyecto y lo que se establece en una valoración inmobiliaria en efectos hipotecarios o la que figura en la ficha catastral. La realidad nos indica que un inmueble ( vivienda , local , o plaza de aparcamiento ) puede ser físicamente el mismo y obtenerse superficies diferentes en cada uno de los casos, debido a que en cada caso hay una normativa específica que establece cómo debe de computarse la superficie en cada caso. Veamos el porqué:

Finalidad Catastral

A efectos catastrales se habla de superficie construida que se define en la norma 11.3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio de 1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Esta norma dice lo siguiente:

"3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.

En uso residencial, no se computarán como superficie construida los Espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Paralelamente el catastro informa que la superficie que se indica, en las fichas de consulta descriptiva y gráfica de los datos catastrales de bienes de naturaleza urbana, es la superficie catastral construida, la cual en el caso de que disponga de elementos comunitarios, esta formada por la superficie privativa y la participación que le corresponda de la superficie de elementos comunes y que el mismo catastro define asi: 

Se entiende por superficie catastral construida de un inmueble la superficie privativa y la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes.

La superficie privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.

En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

La superficie de elementos comunes, considerada a efectos de determinar la superficie catastral de los inmuebles, es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes según el coeficiente de participación que le corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente.

Como se puede ver el catastro ofrece una descripción de lo que es la superficie construida privativa y de la superficie de elementos comunes, estableciendo ún criterio.

Evidentemente la realidad de los edificios es mucho más compleja y como se verá en este articulo, hay otras definiciones de superficie construida que pueden ser más precisas o englobar otras particularidades. 

En todo caso un técnico siempre debe dejar constancia del criterio que ha seguido para hacer el cómputo de la superficie, cuando la definición de la norma no lo especifica. Un ejemplo de ello es que la normativa dice que se medirá las medianeras por su eje. Cuando a un técnico le es imposible de averiguar cuál es el grosor real de la medianera, tomará una decisión según su experiencia y esto debe quedar anotado en el documento, para que si es comprobado posteriormente se pueda saber el criterio establecido para conocer el resultado que se ha obtenido.

Finalidad Hipotecaria

La definición de las superficies a efectos hipotecarios esta establecida en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo de 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Esta norma establece las siguientes definiciones

Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.

Con esta normativa se hace varias una descripción de diversos tipos de superficie y se establece algunos criterios para su obtención.

Finalidad Urbanística

La normativa urbanística puede establecer definiciones y criterios sobre las superficies. La normativa urbanística es de ámbito municipal y puede variar según sea el municipio donde esté emplazado el inmueble a computar. Algunos ayuntamientos tienen unas definiciones muy concretas y/o que contemplan particularidades locales que hay que tener presentes. A modo de ejemplo y en el caso de Barcelona la superficie útil está definida en el artículo 55 de la Ordenanza Metropolitana de Edificación, que dice lo siguiente:

Artículo 55 . Superficie útil

1 . A efectos de lo previsto en esta sección se define como « superficie útil » , o habitable , la superficie de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cierres de cada espacio .

La normativa urbanística es la que deben cumplir la mayor parte de los proyectos básicos[1] que se utilicen para solicitar una licencia de obras municipal.

Finalidad Habitabilidad

Cuando los edificios son residenciales (viviendas), están obligados a cumplir con normativas generalmente de ámbito autonómico relativas a la habitabilidad. En el caso de Cataluña la normativa actualmente vigente es el Decreto 141/2012 sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

Este decreto establece en el artículo 3, que en todo proyecto técnico a presentar para la obtención de la licencia de obras se hará constar la superficie útil, la cual se define en el apartado 1 del anexo 1, que dice lo siguiente:

Superficie útil interior: es la superficie comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cierres de cada espacio habitable.

Del cómputo de superficie útil, quedará excluida la superficie ocupada por los interiores de la vivienda, sean fijas o móviles, por los elementos estructurales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,01 m² , así como las superficies de las zonas con una altura libre inferior a 1,90 m bajo techo horizontal o 1,50 m en los espacios bajo cubierta con pendiente igual o superior a los 45 º . Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta , aunque haya medios de circulación mecánica , estos deberán comunicar siempre por una escalera interior y la superficie ocupada por la escalera interior se contabilizará como superficie útil .

Finalidad Viviendas de Protección Oficial

La reglamentación de viviendas de protección oficial de ámbito estatal aprobada por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto - Ley 31 /1978, de 31 de Octubre, sobre Política de vivienda, define la superficie útil en su artículo 4 :

Artículo 4 Superficie útil

Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada.

Del cómputo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien metros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a uno coma cincuenta metros cuadrados.

Cuando se trate de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, se tomará la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al ciento por ciento.

En el caso de las edificaciones a las que se extienda la protección oficial de acuerdo con el artículo 2.º del presente Real Decreto, se entenderá por superficie útil la que resulte de multiplicar la superficie construida por el cero coma ochenta.

Finalidad Intermediación Inmobiliaria

La legislación especifica sobre la intermediación inmobiliaria no establece ningún tipo de criterio sobre definiciones o criterios sobre las superficies que deben incluirse en los diferentes contratos de intermediación: compraventa, alquiler, etc...

En todo caso es habitual observar contratos en el que se habla solamente de superficie, sin indicar de qué tipo de superficie estamos hablando. Debido a la importancia de este tipo de parámetro en es muy necesario y aconsejable establecer en los documentos de intermediación inmobiliaria: (compraventa, alquiler, permuta, préstamo, etc. ... ), de forma precisa si estamos hablando de superficie útil o construida y indicar la fuente de donde se ha obtenido el cómputo de esta superficie que se publicita y se documenta en los contratos que se suscribe.

Finalidad la titularidad de un inmueble

En cuanto a los títulos de propiedad también es habitual observar descripciones de la finca en el que no se especifica de qué tipo de superficie se trata.

En todo caso y de la misma forma que se ha establecido en el apartado anterior es muy necesario y aconsejable establecer la fuente de donde se ha obtenido la superficie que se incluye en el título y documentar con una fotocopia en el anexo del documento el certificado o documento de donde se ha extraído la superficie aplicada, exigiendo que en este documento se especifique la normativa utilizada y/o los criterios establecidos.

Conclusión.

Como se puede ver, hay un montón de legislación diferente que establece criterios propios para computar las superficies. Esto hace que siempre que se computa una superficie se indicará claramente la definición del tipo de superficie que se está computando (construida, útil, computable, etc... ) y el fin , la normativa utilizada y/o los criterios aplicados para obtenerla.

Este hecho es frecuentemente obviado, y es especialmente importante cuando este error lo comete un técnico, ya que este debe ser conocedor de la diferente normativa a aplicar en el desarrollo de sus tareas profesionales. Es por ello que junto o antes de dar una opinión sobre una superficie en un proyecto, una valoración, un informe o un dictamen, se indicará siempre la normativa utilizada y en el caso de que sea necesario los criterios utilizados.

Este hecho es aún de más importancia cuando se actúa como perito en un juzgado ya que los jueces deben dictaminar basándose en dictámenes periciales en los que se debe definir de forma clara cómo se ha medido y cuál es la normativa utilizada y en su caso cuál es el criterio que se ha utilizado para la computación sobre algún elemento particular.

Si se quiere evitar problemas en los contratos de compraventa y en las escrituras notariales, también se puede utilizar la ambigüedad de "superficie aproximada" y sino puede ser (algunos registradores de la propiedad no lo ha aceptan), hay que hacer constar también la finalidad y la normativa que se ha utilizado para computar la superficie, ya que al fin y al cabo son estos los documentos contractuales que acaban comportando el objeto de la mayor parte de las reclamaciones judiciales.

Un caso particular y que se habitualmente litigiosos en el juzgados se la superficie de las plazas de aparcamiento que se obtienen por la proyección de unas marcas pintadas sobre el pavimento. En este caso, puede haber alguna normativa de ámbito urbanístico u ordenanza que establezca los criterios. Si no es así y no hay ninguna normativa que nos establezca los criterios, es básico definirlos. El hecho se basa en indicar si la superficie es útil o construida y en el caso de ser una superficie útil, hay que indicar si se mide desde el centro de la marca o línea señalada encima del pavimento o desde la parte interior de la línea. En este segundo caso hay que indicar también la anchura de la marca o línea grafiada en el pavimento, ya que si se repinta el pavimento podría modificarse las dimensiones.

Como se puede ver no se puede dejar ninguna cuestión en el aire cuando estamos hablando de computar superficies.

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[1] El proyecto básico es la fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra, mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción. (definición del anejo III, Parte I del Código Técnico de Edificación).