- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. (ICIO)
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. (ISD)
- Impuesto sobre el Patrimonio (IP).
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
- Impuesto sobre Sociedades (IS).
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
- Gravamen Especial sobre los Bienes Inmuebles de las Entidades no Residentes.
Los tres primeros impuestos son impuestos locales,
mientras que los demás impuestos son estatales, de los que algunos estan tranferidos totalmente o en parte a las comunidades autonomas. Todos los impuestos estatales y
el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI), son de exacción obligatoria
mientras que el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras,
sólo son exigibles si el ayuntamiento en pleno acuerda establecerlos y aprueba
las correspondientes ordenanzas municipales que lo graben.
La valoración del bien inmueble se hace de forma
diferente según sea el impuesto. Por un lado hay impuestos que la base
imponible del impuesto es el valor catastral, como es el
caso del impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI), en el que la imposición
del impuesto se realiza sin previa declaración por parte del contribuyente. En
este caso, para comprobar la correcta imposición de este impuesto es necesario
comprobar la ficha catastral comprobando las superficies, tipo de bien,
antigüedad, estado de conservación, etc…. Ante la duda es conveniente
asesorarse a través de un perito en valoraciones inmobiliarias[1] y en el caso de que sea
necesario realizar las modificaciones que sean necesarias en el catastro. En
algunos casos puede llegar a ser necesario impugnar la ponencia de valores o la
asignación individualizada de valores, por motivos de índole material, formal,
etc…, siendo en estos casos evidente la necesidad de un asesoramiento pericial especializado.
Por otra parte hay impuestos que utilizan el sistema
de valoración por cómputo de valores[2], como es el caso del impuesto
sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IVTNU), el
impuesto sobre el patrimonio (IP) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), así como en el gravamen especial sobre los bienes inmuebles de
las entidades no residentes. También se utiliza el sistema de computo de valores,
en el impuesto sobre sociedades (IS) y excepcionalmente la comprobación de
valores, mientras que en el (IVA), al ser la base imponible el precio[3], que no el valor, no hay ni
valoración ni comprobación ni cómputo de valores, salvo en determinados
supuestos muy concretos.
El sistema de cómputo de valores se basa en determinar
la base imponible del impuesto por un cómputo de valores. Este cómputo es
diferente según sea el impuesto. En el caso del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IVTNU) se obtiene multiplicando el
valor catastral del terreno en la fecha del devengo, o de la componente del
valor catastral que se asigna al mismo si hay edificación, por el número de
años completos transcurridos desde la anterior transmisión, con un máximo de
veinte, y por un porcentaje fijado dentro del abanico que permite la ley. Al
igual que se ha comentado en el apartado anterior, para comprobar la correcta
imposición de este impuesto es necesario comprobar la ficha catastral y en el
caso de que sea necesario solicitar el asesoramiento pericial. En el caso del
impuesto de patrimonio el computo de la base imponible se realiza por valor mayor
entre el precio o valor declarado, el valor comprobado y el valor catastral. En
el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), se realiza un cómputo
de las rentas netas de los inmuebles no cedidos en arrendamientos o un cómputo
de las cuotas de amortizaciones de los inmuebles en el caso de inmuebles en
arrendamiento.
En el resto de impuestos la administración realiza
la comprobación
de los valores[4] declarados por el
contribuyente, como son el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras
(ICIO); el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), actos jurídicos documentados (AJD), el impuesto de sucesiones y donaciones (ISP) y el impuesto
sobre la renta de las personas físicas (IRPF).
Para realizar la comprobación de valores la
administración puede utilizar diversos medios[5] que se recogen en el artículo 57 de la Ley General Tributaria y que
son:
a)
La
capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada
tributo señale.
b)
La estimación por referencia a
los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Dicha estimación por
referencia consiste en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se
determinen y publique la Administración Tributaria competente, en los términos
que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro
oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la
valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro
oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de
determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes
es el Catastro Inmobiliario.
c)
Precios medios en el mercado.
d)
Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
e)
Dictamen de peritos de la Administración.
f)
Valor
asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
g)
Valor
asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo
previsto en la legislación hipotecaria.
h)
Precio
o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien,
teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que
reglamentariamente se establezca.
De todos estos medios,
los más utilizados por la administración son la estimación por referencia a los
valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal y el dictamen
de peritos de la administración.
La estimación por referencia a
los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, es el medio utilizado por la
administración en los casos de herencias, donaciones, segundas transmisiones de
bienes inmuebles, etc… debido a que el bien transmitido cuenta con un valor
catastral, al cual se le aplica el coeficiente multiplicador correspondiente que
establece la administración para cada tipo de bien en función de su ubicación,
obteniéndose el valor mínimo, que a efectos fiscales, la administración
aceptará para ese bien. Estos coeficientes son públicos y de fácil aplicación
por el contribuyente, conduciendo a un resultado inequívoco. En algunos casos
son los propios notarios los que asesorar al contribuyente para estimar el
valor del bien transmitido según este método. En caso de duda siempre se puede
contratar los servicios de un perito en valoraciones.
Sin embargo la administración, no puede utilizar
este medio de comprobación de valores, en los casos de declaraciones obra
nueva, declaraciones de divisiones horizontales, primeras transmisiones de
bienes inmobiliarios, segregaciones, agrupaciones, ampliaciones, etc….. debido
a que la administración no dispone del valor catastral del bien inmueble transmitido.
En estos casos, la administración utiliza, como medio de comprobación del
valor, el dictamen de peritos de la administración.
El dictamen de peritos, también
lo utiliza la administración como medio de comprobación, para determinar la base imponible de los bienes en los que habiéndose comprobado el valor mediante la estimación por referencia a los valores que
figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, se halla obtenido un
valor superior al declarado por el contribuyente.
Este dictamen que realiza
la administración como medio de comprobación de valores, es una valoración[6] técnica realizada por un funcionario público,
con título adecuado a la naturaleza del bien a valorar y en él han de
explicitarse los fundamentos del bien y los criterios[7] utilizados. Este dictamen se
basa en los datos que figuran en el titulo o negocio jurídico que se grava como
hecho imponible, en los datos que son públicos (registrales, urbanísticos,
catastrales, etc….) y en los documentos aportados a la administración, presumiéndose
la veracidad de todos esta documentación.
Cuando el valor comprobado por
la administración, por cualquiera de los medios utilizados, resulta
contradictoria con el valor declarado por el contribuyente, siendo el valor
comprobado por la administración superior al declarado por el contribuyente, se
inicia un tramite de audiencia, en el que la administración comunica la
propuesta de liquidación del impuesto, especificando el correspondiente recargo por la cuota tributaria complementaria y los intereses legales
aplicados al periodo que ha pasado desde la fecha de la meritación del
impuesto. En esta fase, el contribuyente puede presentar alegaciones si
considera que la comprobación realizada por la administración es incorrecta. Es
muy aconsejable en esta fase inicial que el contribuyente se asesore por un
perito en valoraciones que le indique si la comprobación de valores realizada por la
administración es correcta y si es necesario que le indique que alegaciones técnicas
se pueden realizar al dictamen de peritos e la administración.
En el caso de que la administración
considere que las alegaciones no son fundadas o suficientes, se inicia un proceso administrativo de reposición. En
esta fase de reposición es aconsejable la asistencia letrada del contribuyente,
para que le asesore en la presentación del recurso, en la que se puede impugnar
la comprobación de valores que
realiza la administración, por motivos de índole formal, como pudiera ser por
el procedimiento[8], la falta de puesta de
manifiesto del expediente, la falta o insuficiencia de motivación del dictamen de peritos de la administración utilizado, o por
motivos de índole técnico, como serían las incorrectas estimaciones del valor
del suelo, los costos de las construcciones, instalaciones u obras realizadas. Si
el motivo del recurso es debido a temas técnicos relacionados con el dictamen de
peritos de la administración, es aconsejable que el contribuyente acompañe el
recurso de una valoración de parte realizada por un perito, en la que se pueda justificar
los argumentos del recurso y las diferencias con la administración.
Esta impugnación puede hacerse en reposición con
carácter potestativo o en vía económico administrativa.
El contribuyente también puede promover la tasación
pericial contradictoria en corrección del resultado de los demás medios de
comprobación de valores, de acuerdo con el apartado 2 del artículo 52 de la Ley
General del Tributo. En consecuencia, la tasación pericial contradictoria es un
medio extraordinario de comprobación de valores, aplicable a solicitud del
contribuyente, para enervar los valores resultantes de la aplicación de los
módulos o índices preestablecidos al efecto o de los dictámenes periciales en
el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, en los valores
catastrales o en los dictámenes de peritos de la administración de los
restantes impuestos
Acordada la práctica de la tasación pericial
contradictoria, tanto la Administración como el contribuyente designan sendos
peritos para que tasen los inmuebles. Como es lógico, si la comprobación
recurrida se practicó mediante dictamen pericial éste tiene la consideración de
tasación del perito de la Administración a efectos de la tasación pericial
contradictoria.
Confrontado el resultado de la tasación del perito
de la administración con la del perito del contribuyente, si el de aquélla no excede
de la del de éste en más de un 10 por 100 y tampoco en más de 120.000€, servirá
de base para la liquidación del impuesto el resultado de la tasación del perito
del contribuyente.
En cambio, si excede de alguno de los dos límites
indicados, deberá designarse un perito tercero que determinará el valor de los
bienes. En consecuencia, la tasación pericial contradictoria es, de hecho, un
arbitraje técnico para la determinación del valor de los bienes y derechos. El
perito de la administración percibirá las retribuciones a que tenga derecho conforme
a la legislación vigente, mientras que los honorarios del perito del
contribuyente serán satisfechos por éste.
Los del perito tercero serán de cuenta del
contribuyente si el resultado de su tasación excede en más de un 20 por 100 al
valor declarado y en caso contrario habrán de ser satisfechos por la
Administración.
El perito tercero podrá exigir que previamente al
desempeño de su cometido se haga por ambas partes provisión de sus honorarios.
La falta de depósito de la provisión por cualquiera de las partes supondrá la
aceptación de la valoración realizada por el perito de la otra. Algunas
comunidades autónomas, como es el caso de Cataluña, han aprobado unas tarifas
de honorarios oficiales para los peritos terceros que actúen en un proceso de
tasación pericial contradictoria.
Debe significarse que si bien el perito tercero
determina con su valoración el valor de los inmuebles objeto de controversia,
el resultado de la comprobación, al que se atendrán las liquidaciones
tributarias que procedan, queda limitado superiormente por el menor de los
valores siguientes:
- El comprobado por la Administración, contra el cual se promovió la tasación pericial contradictoria.
- El resultante de la valoración de su perito.
- El comprobado por la Administración, contra el cual se promovió la tasación pericial contradictoria.
- El resultante de la valoración de su perito.
Inferiormente queda limitado por el mayor de los dos
valores siguientes:
- El declarado por el contribuyente.
- El declarado por el contribuyente.
- El
que resulta de la tasación de su perito.
EPILOGO.
EPILOGO.
En general, podemos decir que
todos estamos o estaremos sujetos en algún momento de nuestra vida a alguna
transacción inmobiliaria[9], sea de compra,
venta, herencia, donación, etc… Cuando esta operación este gravada con algún impuesto,
será necesario saber como liquidarlos.
En este artículo se hace una
breve descripción de las diferentes figuras tributarias, que en el Estado Español
gravan los inmuebles y su transmisión, haciendo especial referencia a los procedimientos
que tiene cada uno de los impuestos para determinar la base imponible.
Como se desprende del articulo, es una buena practica,
el contratar los servicios profesionales de un perito en valoraciones
inmobiliarias, que pueda asesorar al contribuyente en la determinación del
valor económico más adecuado a efectos fiscales del bien inmueble y llegado el
caso le pueda aconsejar para evitarse sorpresas que comporten problemáticas
sancionadoras administrativas.
[1] Un perito es aquella persona o profesional que tiene
conocimientos específicos sobre una materia que, le permiten dictaminar sobre hechos
que requieren de estos conocimientos para su apreciación. Las valoraciones inmobiliarias
de los bienes inmobiliarios urbanos forman parte de las especialidades de los
titulados en arquitectura, arquitectura técnica e ingeniería de edificación,
mientras que las valoraciones inmobiliarias de los bienes inmobiliarios rústicos
forman parte de las especialidades de los titulados en ingeniería agrónoma.
Aunque estos conocimientos forman parte de las formaciones académicas de estas titulaciones,
no quiere decir que todos estos profesionales se dediquen o ejerzan esta
especialidad, motivo por el que si se quiere contar con un verdadero experto
con esta materia se ha de optar por una profesional que ostente estos conocimientos
específicos que le permitan dictaminar sobre ello.
[2] Computo del valor de un bien es la determinación indirecta del valor
del mismo, exclusivamente a partir de datos preexistentes y reglas de cálculo
prefijadas.
[3] Valor es la utilidad de un bien, expresada en unidades monetarias o la
expresión cuantitativa de la estima de un bien, mientras que precio es la
contraprestación económica para su transmisión.
[4] Comprobar un valor declarado es contrastar si se ajusta al valor que
se considera que tiene el bien y de no ajustarse, fijar el valor debido.
[5] Los medios de valoración son las vías a través de las
cuales se aplican los criterios de valoración. Por ejemplo;
·
La estimación por
referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal,
con el que se determinan los coeficientes multiplicadores que publica la
Administración Tributaria competente para obtener el valor que se toma como
referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bien.
·
El dictamen pericial, a través del cual se
aplican los correspondientes criterios de valoración.
·
El valor catastral, determinado de acuerdo con
los criterios de la normativa al efecto
·
etcétera.
[6] Valorar un bien es determinar el valor que tiene a través de unos
criterios o reglas preestablecidas.
[7] Criterios de valoración son las reglas a través de las cuales se llega
a establecer el valor de un bien. Por ejemplo, capitalitzar la renta; obtener
el valor del suelo a partir del valor del producto inmobiliario, restando los
costos de producción y el beneficio del promotor; tomar como referencia el
mercado, etc.
[8] Procedimientos de valoración son los cauces formales o las
formalidades a que ha de sujetarse la actividad administrativa de valoración.
Así la valoración catastral comporta las fases de aprobación de la Ponencia de
valores, publicación de la misma por edicto, asignación de los valores
catastrales y notificación de los mismos. En consecuencia el procedimiento es
una sucesión de trámites.
[9] Según
los datos publicados por
el Ministerio de Fomento a finales del año 2010, existían en el Estado Español 25.837.108 viviendas, más otras tantas
oficinas, garajes, almacenes, naves industriales, edificaciones agrícolas, solares,
fincas rusticas, etc….
Se considera como
valor medio que todos los bienes inmuebles sufren algún tipo de transacción en
un periodo medio de 20 años (compraventa, herencia, donación, obra nueva, división
horizontal, agrupación, segregación, etc…) por lo que uno se puede hacer una
idea del volumen de estos datos y comprender porque la transacción y la
titularidad de la propiedad de los inmuebles esta tan gravada. Para hacerse una
idea solo del volumen que suponen las compraventas se puede observar los datos publicados por
el Colegio de Registradores de España referentes a las operaciones de
compraventa de viviendas registradas que ha sido de:
Evolución de
las compraventas registradas
|
||||||
Años
|
||||||
939.553
|
989.341
|
916.000
|
788.518
|
561.420
|
423.114
|
|
