En este sentido una “androna” es una
palabra catalana, utilizada desde muy antiguo y que etimológicamente proviene
de la palabra latina “andrõna” y que en latín significa espacio entre dos
casas o pasadizo entre dos muros.
El diccionario de la Enciclopedia
Catalana define “androna” de
la siguiente forma:
Por lo tanto y tal y como dice la
definición, una “androna” es un trozo de terreno que estando ubicado en finca
propia y al lado de una finca colindante o contigua, se deja sin edificar,
permitiendo de esta forma poder abrir ventanas y de esta forma tener luces y
vistas en el edificio propio.
Es por ello que el tener o hacer una
androna en un terreno propio, es la posibilidad física de tener luces y vistas,
en las dependencias de un edificio ubicadas al lado de la pared que limita con
la finca colindante, mediante el retranqueo de un trozo de terreno a modo de
patio lateral.
La Ley 5/2006, de 10 de Mayo, del Libro Quinto del Código
Civil de Cataluña, relativa a los derechos reales dice lo siguiente:
Esta antigua costumbre fue recogida en las Ordinacions d’En Santacilia[1] y posteriormente se ha
mantenido como un derecho de servidumbre[2] de luces y vistas
recogidas en la compilación del derecho civil catalán.
En este sentido el Derecho Civil especial
de Cataluña, compilado y adicionado al Código Civil por Ley de 21 de Julio de
1960, decía lo siguiente en el artículo 293 y en el artículo 295:
Articulo 293
Nadie podrá tener vistas ni luces sobre previo vecino si
antes no mira sobre el propio, a menos de tener constituida servidumbre a su
favor.
No podrá abrirse ventana o construir voladizo ni aun en
pared propia lindante con la del vecino, sin dejar en su terreno propio una “androna”
de la anchura fijada por las Ordenanzas o por las costumbres locales, o en su
defecto, de un metro en cuadro menos, contado desde la pared o desde la línea
más saliente si hubiese voladizo.
Tampoco se podrá abrir ventana en pared contigua a la del
vecino, o que forme ángulo con ella, si no es a una distancia mínima de sesenta
centímetros, contados desde la línea de unión de ambas partes.
Articulo 295
Si un predio tiene constituida a su favor servidumbre de
luces o de vistas, el dueño del terreno vecino que quiera edificar deberá dejar
frente a la misma la “androna” a que se refiere el articulo 293, salvo que otra
cosa establezca el titulo de constitución; pero podrá abrir ventanas en que
reciban luz por dicha “androna”.
Si la servidumbre es solo de luces, podrá incluso edificar
dentro del espacio de la “androna” hasta el borde inferior del hueco que da
luces.
En los mismos términos se refiere la Llei
13/1984, de 20 de Marzo del Parlamento de Catalunya, sobre la compilación del
Derecho Civil que dice lo siguiente en el artículo 293 y en el artículo 295:
Article
293
Ningú
no pot tenir vistes ni llums sobre previ veí si abans no mira sobre el propi, llevat
que tingui constituïda servitud a favor seu.
Hom no
podrà obrir cap finestra o construir cap voladís ni àdhuc en paret pròpia afrontant
amb la del veí, sense deixar al propi terreny
una androna de l’amplària fixada
per les ordinacions o pels costums locals, o, en llur defecte, d'un metre en
quadre, almenys, comptat des de la paret o des de la línia més sortida si hi havia
voladís.
Hom
no podrà obrir tampoc cap finestra en una paret contigua a la del veí, o que hi
formi angle, si no és a una distància mínima de seixanta centímetres, comptats
des de la línia d'unió d'ambdues parts.
Article
295
Si un
predi té constituïda a favor seu una servitud de llums o de vistes, l’amo del
terreny veí que vulgui edificar haurà de deixar davant d’aquesta servitud l’androna
a què es refereix l'article 293, llevat que el títol de constitució, estableixi
una altra cosa; però podrà obrir finestres que rebin llum per la dita androna.
Si la
servitud és només de llums, podrà àdhuc
edificar dins l'espai de l’androna fins al caire inferior del buit que dóna
llums.
La Ley 5/2006, de 10 de Mayo, del Libro
Quinto del Código Civil de Catalunya, relativa a los derechos reales dice lo
siguiente:
Como se puede observar de la lectura de estos textos jurídicos, el concepto de la servidumbre de luces y vistas que se puede constituir alrededor de la pared contigua con la de la finca colindante mediante una “androna” no ha variado mucho y lo que establece claramente es que no se pueden tener vistas ni luces sobre el predio vecino, si antes no se mira sobre el propio predio, a menos de tener constituida servidumbre a su favor, y por tanto impedir abrir cualquier ventana o construir voladizo sin dejar en su propio terreno una “androna” de un ancho de almenos un metro cuadrado, y al mismo tiempo determina que si un predio tiene constituida a su favor servidumbre de luces o de vistas, el dueño del terreno vecino que quiera edificar tiene que dejar delante la misma servidumbre de “androna”.
En todo caso para que exista esta
servidumbre de luces y vistas esta ha
de estar constituida en el titulo de propiedad, ya que la misma
costumbre establece que dicha titularidad no se puede adquirir por usucapión.
[1] Las
“Ordinacions d'En
Sanctacilia” es también denominado “Consuetuts de la ciutat de Barcelona sobre
servituts de las casas e honor”. Se trata de un conjunto de setenta preceptos
sobre servidumbres entre fincas urbanas y rústicas y de policía sobre dichos
temas que se aplicaron con carácter local a la ciudad de Barcelona.
Posiblemente se redactaron en el siglo XIV por un jurista llamado Sanctacilia
que reunió textos del rey Jaime II entre 1291-1327.
[2] Una servidumbre es un gravamen o carga impuesta sobre un bien inmueble en
beneficio de otro, una persona o una comunidad, distinto de su propietario. Una servidumbre sólo se refiere a una utilidad concreta y limitada
en el predio sirviente, no al usufructo de todo el dominio. Entre los tipos más
frecuentes, está la servidumbre de pasto en predio ajeno a favor de una persona
o de una comunidad, la servidumbre de paso a favor de un predio que no tiene
salida a la vía pública, la servidumbre pecuaria o cañada, la servidumbre de
acueducto, la servidumbre de vistas, la servidumbre de parada o de partidor
para poder construir sobre los márgenes de un río, etc, o las que repercuten en
la utilidad de un edificio, y servidumbre de aguas de los predios inferiores,
desviación de aguas para evitar inundaciones (agua), servidumbre de desagüe,
paso de cables eléctricos o telefónicos, etc. Por el tipo de utilidad que
proporciona, la servidumbre puede ser continua, cuando proporciona una utilidad
incesante sin intervención de ningún acto concreto de su beneficiario (como la
de cables telefónicos); discontinua, cuando se lo usa a intervalos y depende de
actos concretos de su beneficiario (como la servidumbre de paso); positiva,
cuando obliga al dueño del predio sirviente a dejar hacer algo o a hacerla él
mismo (como dejar pasar el beneficiario), y negativa, cuando prohíbe al dueño
del predio sirviente de hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre (como
la servidumbre de vista, que no permite la construcción de un muro que impida
la luz en el predio dominante). En cuanto a la publicidad que se deriva, la
servidumbre puede ser aparente, cuando se muestra a los ojos por señales
exteriores que revelan la existencia (como el acueducto que pasa por un predio
vecino) y no aparente, cuando no necesita estos señales reveladores (así la
utilidad de la servidumbre de vista es obtenida por la no construcción de un
muro). Las principales características de la servidumbre son la indivisibilidad
(en caso de división del predio sirviente o dominante permanece íntegro a cargo
o a favor de los predios resultantes) y la inseparabilidad, por respeto a los
predios dominante y sirviente, que no permite la enajenación como derecho
separado. En la venta de un predio, hay que significar las servidumbres,
incluso las no aparentes, que pesen sobre él, de modo que, en el caso de no
hacerlo, habrá que indemnizar al comprador del precio en que, según peritos,
dichas servidumbres disminuyen el valor de la cosa vendida. Las Ordenanzas de “En
Sanctacília”, del s XIV, fijaron ya unas determinadas categorías de
servidumbres, incluidas en las Constituciones y otros derechos de Cataluña y
recogidas en la compilación del derecho civil catalán de 1960 y en sus
modificaciones posteriores hasta llegar al vigente Libro V del Codigo Civil
Catalan aprobado
