La diagnosis de patología en la edificación

Es bastante habitual observar en informes, certificados y dictámenes, redactados en el ámbito de la edificación, en los que se utiliza erróneamente el concepto patología.

Es tan habitual que incluso en algún foro del "Linkedin" en el que se ha preguntado sobre esta cuestión, alguno de los participantes alegaba su errónea utilización, justificando que de esta forma lo utilizaban importantes personajes del sector de la edificación y de la patología de la edificación.

Nunca he comprendido esta falta de rigor[1], siendo ésta una cuestión que se soluciona fácilmente consultando el diccionario.

¿Que es la patología en el sector de la edificación?

La palabra "patología" proviene etimológicamente de las palabras griegas "pathos" (enfermedad) y "logos" (estudio) y el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española la define como "Parte de la medicina que trata del estudio de las enfermedades". Por extensión, la "patología constructiva en la edificación", se podria definir como parte de la edificación que trata del estudio de los problemas constructivos que aparecen en los edificios (o en alguna de sus partes o unidades) después de su ejecución.

Es por este motivo que la palabra patología sirve para designar una ciencia que se dedica al estudio de las enfermedades y más ampliamente a los problemas constructivos y por lo tanto la palabra patología no se debe utilizar para enumerar defectos constructivos como en algunos casos se suele hacer.

En la edificación la patología puede ser una ciencia:

• Preventiva. 
• Reparadora o curativa.

La patología preventiva es la parte de esta ciencia que se dedica al asesoramiento del proyectista del edificio o al técnico de cabecera, encargado del mantenimiento del edificio, para recomendar soluciones constructivas o tareas preventivas que eviten la aparición de lesiones o procesos patológicos.

Por otra parte, la patología reparadora o curativa, es probablemente la parte más conocida de esta ciencia, siendo ésta la que se dedica a analizar las lesiones[2] o procesos patológicos[3] que ya han aparecido en un edificio. Esta parte de la patología puede formar parte de una actividad rehabilitadora o puede estar asociada a una actividad dentro del ámbito de la edificación legal o forense.

En el primer caso la patología forma parte de los estudios previos necesarios para determinar la adecuada reparación, mediante un acertada diagnosis donde se establezca la causa y la terapia adecuada de reparación, mientras que en el segundo caso es necesario una detallada descripción de lo que ha pasado y una rigurosa explicación de porqué se ha manifestado las lesiones[4] o los procesos patológicos.

La diagnosis

La diagnosis de patología es la exposición por escrito de la opinión que emite el técnico redactor sobre la cuestión sometida a consideración y justificada con base en el encargo. Generalmente el objeto de la diagnósis, puede ser un dictamen en que se solicita una opinión técnica de lo ocurrido, pero también puede ser la solicitud de una simple opinión verbal, la emisión de un certificado (seguridad, solidez, etc ...) o la emisión de un informe previo.

Hay que tener siempre presente que cualquiera que sea el título que se ha puesto al documento, cuando lo que se ha encargado, incluye un apartado en el que se emite una opinión o diagnostico sobre las causas de las anomalías, se establece una propuesta de reparación o cual será el coste ecnomico de dicha reparación, se está realizando un dictamen.

En todo caso la diagnosis de patología en el campo de la edificación, es diferente en función del tipo de profundización que se quiere conseguir.

Cuando un edificio no se sabe nada y lo que se quiere tener es una primera aproximación de su estado aparente de conservación se realiza una prediagnosis. La prediagnosis es una primera evaluación del edificio, fruto de una inspección visual del edificio y en la que se recoge toda la información y documentación necesaria para realizar una primera valoración no analítica de su estado de conservación y en el que se debe poder decidir que se debe hacer.

PREDIAGNOSIS

(Primera aproximación al edificio)

Reconocimiento general Decidir que se ha de hacer Definir campos de trabajo en los estudios previos
Bien Definición trabajos			Regular Pasar a diagnosis			Mal No seguir Derribo

La inspección técnica de edificios (ITE), es un tipo de prediagnóstico de patología en la edificación.

Imágenes de un perito en patología con el equipaje  de diagnosis extraídas de la publicación Building Surveyor.

En algunos casos, las anomalías detectadas requieran de un estudio más profundo, con la ayuda de catas y de técnicos especialistas en alguna materia específica (estructuras, humedades, instalaciones, etc ...), o son necesarios medios auxiliares, pruebas de laboratorio, ensayos, etc .. En estos casos no basta con una prediagnosis y hay que realizar un dictamen de diagnósis en patología de la edificación.

Un dictamen de diagnósis puede ser de una parte del edificio (la cimentación, la estructura, la cubierta, las instalaciones, etc ...), o puede ser del edificio entero.

ESTUDIOS PREVIOS / DIAGNOSIS

(Recoger toda la información necesaria)

Inspección en profundidad Análisis constructivo y estructural Toma de muestras para pruebas o análisis de laboratorio Pruebas “in-situ”. Aparatos y herramientas de soporte Valoración durabilidad

DIAGNÒSTICO

(Determinación del estado de conservación y necesidades de intervención)

Análisis de la información recogida Conclusiones. Dictamen.

---

[1] El rigor consiste en la aplicación disciplinada de la razón a los temas del ámbito de los conocimiento científicos, artísticos o prácticos del profesional, implicando una manera estructurada y controlada de planificar, desarrollar, analizar y evaluar los hechos objeto de análisis y un cuidado especial en adaptar la presentación de los resultados a quien se le comunica el dictamen  y es por ello que el rigor ha de estar en la esencia del quehacer del profesional.  El rigor supone  tener apego a la verdad, alejándose de los prejuicios y entusiasmos cuando se interpreta los resultados, buscando todas las posibles explicaciones de lo que se ha observado y se esta analizando, aceptando el resultado aunque este demuestre la falacia de la más querida de las hipótesis preconcebida, siendo el rigor una actitud de insatisfacción con la incertidumbre, con las respuestas inexactas, con las mediciones poco precisas, con la amplitud del más y del menos. Es por ello que ser riguroso es una actitud que se contrapone a las debilidades de la naturaleza humana, no permitiendo la pereza, la falta de atención, la aceptación del método inexacto y las conclusiones infundadas.

[2] Se llama lesión a cada una de las manifestaciones observables de un problema constructivo.

[3] El proceso patológico es el conjunto de aspectos (síntomas, evolución, causas, estado actual), que pueden agruparse de un modo secuencial (origen, evolución y resultado final).

[4] Los tipo de lesiones y procesos patológicos más característicos se agrupan según son de tipo físico, mecánico o químico, siendo las más habituales las siguientes:

• Lesiones físicas.

-    Humedad

De obra

Capilaridad

Filtración

Condensación

-    Erosión

Atmosférica; meteorización

Suciedad; deposito, lavado diferencial

• Lesiones mecánicas

-    Deformación

Flechas

Pandeos

Desplomes

Alabeos

Asentamientos

-    Grietas

Exceso de carga

Dilataciones, contracciones higrotermicas

Deformaciones

-    Fisuras

Reflejo del soporte; juntes.

Inherente al acabado

Deformaciones

-    Desprendimientos

-    Erosión mecánica; golpes rozaduras

• Lesiones químicas,

-    Eflorescencia

Sales cristalizadas que no provienen del material

Sales cristalizadas que provienen del material: Criptoflorescencia

-    Oxidaciones

-    Corrosiones

-    Organismos

Animales

Vegetales

Erosiones

La valoración de bienes inmuebles a efectos mercantiles

Con la entrada de España a la Unión Europea, se tuvo que adaptar las leyes mercantiles a las Directivas en materia de Sociedades de la Unión Europea. Esto comporto la reforma y modificación de la Ley de Sociedades Anónimas, el Reglamento del Registro Mercantil y posteriormente la Ley de Sociedades Mercantiles.  Entre los numerosos cambios producidos por estas reformas, se introdujo por el Registro Mercantil, la obligatoriedad del nombramiento de expertos independientes para valorar ciertos bienes del patrimonio de las sociedades.

En que tipo de supuestos interviene los expertos independientes?

Los supuestos en los que ha de intervenir un experto independiente para valorar los bienes del patrimonio de las sociedades son[1]: las aportaciones no dinerarias y la transformación, la fusión o la excisión  de sociedades anonimas: 

• Aportaciones no dinerarias (articulo 38 de la LSA).

Se consideran aportaciones no dinerarias, a aquellas aportaciones que hacen los socios o de alguno de ellos al constituir la sociedad y que no son dinero sino bienes de cualquier otra clase o en derechos. Por ejemplo es habitual aportar: solares, naves industriales, oficinas, viviendas, locales, plazas de aparcamiento, etc….

• Transformación de Sociedad Anónima. (Articulo 231 de la LSA)

Cuando, sin alterar su personalidad, una sociedad anónima se convierte en cualquier otro tipo de sociedad mercantil, es necesario que se valore los bienes no dinerarios que tenga esa sociedad.

• Fusión de sociedades. (Articulo 236 de la LSA)

Cuando una sociedad absorbe el patrimonio de otra sociedad, o se fusiona el de varias para construir una de nueva creación es necesario tener que valorar sus bienes no dinerarios.

Este caso es uno de los más habituales en los que interviene un experto independiente e la valoración de bienes o activos inmobiliarios, ya que cuando esto pasa casi siempre la sociedad tiene unas oficinas, unas naves industriales o algún bien inmobiliario donde dicha sociedad desarrolla su actividad y que por lo tanto requiere de una valoración.

• Escisión de la sociedad. (Articulo 256 de la LSA)

Cuando se separa una parte del patrimonio de una sociedad para constituir una nueva sociedad, o para integrarlo en el patrimonio de otra sociedad preexistente, es necesario que se tenga que valorar los bienes inmobiliarios que forman este patrimonio.

Regulación del nombramiento de los expertos

El nombramiento de expertos independientes esta regulado en los artículos de la Sección I, del Capitulo II del Reglamento Mercantil[2]

Solicitud de nombramiento de expertos independientes (articulo 338)

Para solicitar el nombramiento de uno o varios expertos independientes para la elaboración de un informe, se ha de presentar una instancia por triplicado ir suscrita, al menos, por una de las personas que promuevan la constitución de la sociedad o, si ya estuviera constituida, por la propia sociedad, dirigiéndola al Registrador Mercantil del domicilio social y expresando las circunstancias siguientes:

• Denominación y datos de identificación registral de la sociedad o, en su caso, el nombre y apellidos de las personas que promuevan la constitución de la sociedad, así como su domicilio.
• Descripción de los bienes, con indicación del lugar en que se encuentren, así como del número y valor nominal y, en su caso, prima de emisión de las acciones a emitir como contrapartida.
• Declaración de no haberse obtenido en los últimos tres meses otra valoración de los mismos bienes, realizada por experto independiente nombrado por el Registrador Mercantil.
• Fecha de la solicitud.

Tramitación de la solicitud. (Artículo 339) 

Una vez presentada la instancia, se practicará en el Libro Diario el correspondiente asiento de presentación, en el que se identificará al solicitante y al presentante, y se indicarán sucintamente los bienes a valorar.

Posteriormente y una vez practicado el asiento de presentación, se procederá a la apertura de un expediente numerado, cuya existencia se hará constar por nota al margen de aquel asiento. En el expediente se recogerán todas las incidencias.

Nombramiento de expertos independientes. (Artículo 340). 

Tramite del nombramiento

Transcurridos quince días siguientes a la fecha del asiento de presentación, el Registrador Mercantil designa, un experto[3] independiente entre las personas físicas o jurídicas que pertenezcan a profesión directamente relacionada con los bienes objeto de valoración o que se hallen específicamente dedicadas a valoraciones o peritaciones. En este sentido no se distingue entre profesiones tituladas y no tituladas, pero como las normas civiles son supletorias de las mercantiles, se entiende que el Registrador Mercantil ha de preferir a los expertos titulados frente a los que no lo son.

Los expertos titulados en base a titulaciones universitarias son las que otorgan la condición de experto en determinadas materias y en principio, es suficiente para actuar profesionalmente. En general los bienes o activos a valorar son bienes inmobiliarios; solares, oficinas, naves industriales, locales, plazas de aparcamiento, trasteros, etc… Es por ello que los arquitectos, aparejadores, arquitectos técnicos y los ingenieros de edificación son los expertos más adecuados para su  valoración. No obstante cuando el bien o activo inmobiliario forma parte de algún bien relacionado con alguna rama de la ingeniería también pueden actuar los ingenieros dentro de su especialidad; aeronáutico, agropecuario, de la energía, minero, telecomunicaciones, transporte, industrial, etc…

En la práctica y de la misma forma que los colegios profesionales envían a los decanatos civiles los listados de peritos según la especialidad de que se trate, también envían a los Registros Mercantiles los listados de los expertos en valoraciones y peritaciones.

Informe del experto por cada especialidad

Cuando los bienes a valorar son de naturaleza heterogénea o, aun no siéndolo, se encuentren en circunscripción perteneciente a distintos Registros Mercantiles, el Registrador puede nombrar varios expertos, expresando en el nombramiento los bienes a valorar por cada uno de ellos. Por ejemplo; cuando se ha de valorar una nave industrial, con la maquinaria y el stock de mercancías, se puede solicitar dos o tres valoraciones diferentes, diferenciando el experto a quien se solicita y que ha de valorar cada uno, especificando por ejemplo la valoración del edificio por un lado, las maquinas por el otro y el stock de mercancías por el otro.

Honorarios

En la resolución por la que se nombre al experto o expertos independientes, determinará el Registrador la retribución a percibir por cada uno de los nombrados o los criterios para su cálculo.

La retribución de los expertos habrá de ajustarse, en su caso, a las reglas establecidas por los respectivos Colegios Profesionales y a las normas que a tal efecto se dicten por parte del Ministerio de Justicia.

El nombramiento se hará constar por diligencia en los ejemplares de la instancia presentada, uno de los cuales se entregará o remitirá al solicitante, otro será archivado en el Registro y el tercero se remitirá al experto. En el caso de que haya pluralidad de expertos, se enviarán fotocopias diligenciadas a cada uno de los expertos nombrados por el Registro.

Incompatibilidades del experto. (Artículo 341).

Son causas de incompatibilidad para ser nombrado experto las establecidas para los peritos por la legislación Procesal Civil.

En este apartado se entiende que el Reglamento del Registro Mercantil se refiere a las tachas que establece el artículo 343 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que en su caso puede manifestar los que un perito ha de manifestar en un dictamen según se establece en el articulo 335.2 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuando el experto nombrado fuese incompatible, deberá excusarse inmediatamente ante el Registrador, quien, previa notificación a los interesados, procederá a la designación de otro nuevo.

Recusación del experto. (Artículo 342).

Al igual que ocurre en los procedimientos civiles y antes de la elaboración del informe, los interesados pueden recusar al experto por concurrir causa legítima, comunicándolo al Registrador, quien a su vez lo ha de notificar al experto, por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la notificación.

Transcurridos cinco días desde la notificación sin que el experto se haya opuesto compareciendo ante el Registrador, se anula el nombramiento procediéndose a otro nuevo.

En el caso de que el experto se oponga a la recusación, el Registrador, tiene un plazo de dos días para resolver lo que proceda.

Contra la resolución del Registrador pueden los interesados interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de quince días, a contar de la fecha de notificación de la resolución.

Nombramiento en favor de un mismo experto. (Artículo 343).

El nombramiento de un experto que ya hubiera sido designado por el mismo Registrador dentro del último año deberá ser puesto en conocimiento de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Ministerio de Justicia).

Notificación y aceptación del nombramiento. (Artículo 344).

El nombramiento se notificará al experto designado por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la notificación.

En el plazo de cinco días a contar desde la fecha de la notificación debe el nombrado comparecer ante el Registrador para aceptar el cargo, lo cual se hace constar por diligencia en la instancia archivada en el Registro.

En el caso de que se acepte el cargo, se extiende el correspondiente asiento en el Libro de nombramientos de expertos y auditores, indicándose el número de expediente.

Una vez transcurrido el plazo a que se refiere el apartado anterior sin haber comparecido el designado, cualquiera que fuese la causa que lo haya impedido, caduca su nombramiento, procediendo el Registrador a efectuar un nuevo nombramiento.

Plazo de la emisión del informe. (Artículo 345).

Los expertos elaboran su informe por escrito razonado en el plazo de un mes a contar desde la fecha de la aceptación del nombramiento.

Cuando concurran circunstancias excepcionales, el Registrador, a petición del propio experto, puede conceder un plazo mayor. Estas causas han de ser motivadas siendo las más habituales el que no se haya permitido acceder a inspeccionar el edificio o también puede ser un motivo el tamaño del edificio a valorar, el tener que hacer comprobaciones administrativas complejas (urbanísticas, afectaciones, expropiaciones, etc…).

Si el informe no es emitido en el plazo concedido, caduca el encargo, procediéndose por el Registrador a un nuevo nombramiento, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda haber incurrido el experto por el incumplimiento de su mandato.

No esta regulado específicamente, pero es aconsejable que un informe de valoración incluya las mismas pautas que se rigen para los dictámenes periciales, en la medida que le son aplicables y en todo caso debería de incluirse:

• La identificación clara del edificio.
• La descripción del bien que se valora, sus características, antigüedad,, estado de conservación, etc…
• Comprobación de la documentación: datos catastrales, registrales, patentes, etc…
• Comprobación urbanística. Es aconsejable acompañar la documentación para justificar que se ha comprobado las características urbanísticas.
• Superficies consideradas del inmueble a valorar.
• Descripción del criterio y métodos utilizados para su valoración.
• La indicación de si el valor calculado se corresponde con el número, valor nominal (y prima de emisión, en su caso) de las acciones que se le asignaran, como contrapartida a quien aporte dicho bien.
• Fotografías.
• Planos y documentación utilizada.

Emisión del informe. (Artículo 346).

Emitido el informe, el experto entregará el original a la persona que hubiera solicitado su nombramiento y comunicará tal entrega al Registrador Mercantil que lo hubiera nombrado, quien lo hará constar en el expediente, que cerrará en ese momento mediante la correspondiente diligencia. Esta circunstancia se consignará asimismo al margen del asiento de nombramiento.

Caducidad del informe. (Artículo 347).

Al igual que pasa con todas las valoraciones inmobiliarias, los informes emitidos para el registro mercantil caducan. En este caso su validez es de tres meses de su fecha, salvo que con anterioridad hubiera sido ratificado por el propio experto, en cuyo caso prorrogará su validez tres meses más, a contar desde la fecha de ratificación.

Percepción de la retribución. (Artículo 348)

Los expertos facturan directamente a la sociedad en cuyo nombre se hubiera solicitado el informe y, si ésta no se hubiera constituido, de quien hubiera firmado la solicitud.

Los expertos pueden solicitar provisión de fondos a cuenta de sus honorarios antes de iniciar el ejercicio de sus funciones. En la practica, nosotros facturamos la totalidad de los honorarios y solicitamos el cobro de los honorarios por adelantado o en el día de la visita de inspección, ya que una vez entregado se hace difícil su cobro.

Solicitud de nombramiento de expertos en caso de fusión y de escisión. (Artículo 349)

En caso de fusión o de escisión de sociedades, la solicitud de nombramiento de uno o varios expertos independientes para la emisión del preceptivo informe se hace individualmente por cada una de las sociedades que participan en la fusión o de las sociedades beneficiarias de la escisión.

No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el informe puede ser común a todas las sociedades que participen en la fusión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al menos, una persona con poder de representación por cada una de las sociedades interesadas.

En este caso la solicitud se presenta al Registrador Mercantil del domicilio social de la absorbente o del que figure en el proyecto de fusión como domicilio de la nueva sociedad a constituir, adjuntando certificación del proyecto de fusión emitida por cada uno de los órganos de administración de las sociedades solicitantes.

No obstante lo dispuesto en el apartado primero, el informe podrá ser común a todas las sociedades beneficiarias de la escisión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al menos, una persona con poder de representación por cada una de las sociedades afectadas.

La solicitud se presentará en este caso al Registrador mercantil del domicilio de cualquiera de ellas, adjuntando certificación del proyecto de escisión emitido por cada uno de los órganos de administración de las sociedades solicitantes.

---

[1] Los supuestos de intervención están regulados en el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. R.D. 1564/1989.

[2] El Reglamento del Registro Mercantil vigente es el aprobado por el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio..

[3] Dentro del ámbito profesional, se llama experto a quien domina los fundamentos técnicos de una profesión y perito a quien además de dominar los fundamentos técnicos conoce las implicaciones jurídicas de dicha profesión.

¿Que se ha de hacer cuando nos dicen que tenemos “Aluminosis”?

Los peritos y técnicos en general, nos podemos encontrar con clientes que nos consultan, de forma muy preocupante y alarmados, sobre que han de hacer porque les han detectado en su vivienda o en la vivienda de algun vecino  "aluminosis". 

En este Blog se comenta de forma resumida la infomación basica que ha de conocerse al respecto.   

¿Que és el "Aluminosis"?

El "aluminosis" es un término que los medios de comunicación popularizaron hace 20 años, a raíz del colapso de los forjados de un edificio en el barrio del Turó de la Peira de Barcelona y que a menudo se aplica, erróneamente a la simple presencia de cemento aluminoso en las viguetas de un forjado.

La utilización de cemento aluminoso para formar viguetas de hormigón, fue muy utilizado en nuestro país entre los años 1950 y 1970, siendo este un período histórico demográficamente expansivo y en el que se construyó una parte muy importante de nuestro parque edificado residencial y por lo tanto la utilización del cemento aluminoso está relacionado con unos sistemas constructivos de baja calidad, hechos con pocos medios, con escasa normativa, con una mano de obra poco cualificada y construidos con mucha precipitación y urgencia. Se considera que hay en el Estado Español, más de 900.0000 viviendas construidas con viguetas fabricadas con cemento aluminoso.

Los hormigones fabricados con cemento aluminoso experimentan, con el tiempo, la humedad y la temperatura soportada, una (conversión) transformación compleja de tipo químico que podríamos sintetizar en un cambio de estructura cristalina de la masa aglutinante. Se trata de la transformación de determinados aluminatos cálcicos hidratados, cristalizados en forma hexagonal y de estructura metaestable, en otros aluminatos cálcicos hidratados cristalizados en forma cubica. Esta transformación se produce de una forma inexorable por encima de determinada temperatura (de 16 º C a 18 º C).

Este fenómeno conlleva una pérdida de resistencia del hormigón y un aumento de la porosidad. Estas consecuencias son cuantitativamente más importantes en función del contenido de cemento por metro cúbico utilizado, de la relación agua/cemento inicial, del proceso de fabricación y especialmente del proceso de cuidado, etc ... Los valores de pérdida de resistencia respecto de las resistencias en hormigones jóvenes se cifran entre el 0% y el 70%, aproximadamente.

En todo caso este proceso de pérdida de resistencia finaliza pasados unos 7-10 años, en hormigones a temperaturas normales de servicio. Pasado este período inicial, la resistencia del material ya no merma más y, en consecuencia, se puede afirmar que las viguetas fabricadas con cemento aluminoso en el período que va de 1950 a 1970, y que están todavía en los edificios cumpliendo su misión no perderán resistencia.

Tal como ocurre en los hormigones fabricados con cemento portland, los de cemento aluminoso. en contacto con el CO2 atmosférico se carbonatan. En este caso el problema es mayor como consecuencia de su menor reserva alcalina y su mayor porosidad.

Estos hormigones también se pueden ver afectados por un ataque simultáneo de CO2 y de iones alcalinos en presencia de humedad. Se trata de un proceso poco conocido y es necesario investigarlo más, porque puede desencadenar grandes pérdidas de resistencia del hormigón. Este hecho se conoce como hidrólisis alcalina.

En todo caso y desde un punto de vista puramente técnico, no hay ninguna justificación por el que tenga que intervenirse en un forjado por el simple hecho de que sus viguetas están fabricadas con cemento aluminoso. Este es un tema bastante desconocido para mucha gente, siendo muy habitual en el ámbito de la intermediación inmobiliaria que se plantee la realización de un Test Aluminoso de las viguetas del forjado para saber si estas viguetas están fabricadas con cemento aluminoso o no, conllevando este hecho una disminución en el valor economico del inmueble e importantes diferencias que en muchos casos terminan en los tribunales de justicia.

Lo importante en todo caso es saber que hay que hacer si se ha detectado la presencia de viguetas de cemento aluminoso en un forjado.

¿Que se ha de hacer si se detecta viguetas fabricadas con cemento aluminoso?

En primer lugar no hay que preocuparse y cómo debe hacerse siempre hay que buscar la opinión de un experto y que en este caso ha de ser un técnico especializado en estructuras o en rehabilitación de estructuras, al que deberá de encargarse un dictamen, para que le pueda dar un diagnóstico del estado de conservación de las viguetas del forjado y de esta forma poder tomar las decisiones más acertadas y correctas.

Como se hace en los otros tipos de forjados esta peritación de diagnosis comportará una evaluación estructural donde se examinará de forma especial la estructura vertical, la cubierta, los tabiques y los pavimentos, buscando los síntomas que nos indiquen la presencia de problemas en el comportamiento estructural. Hay que observar el estado de conservación de las instalaciones de saneamiento y suministro de agua así como la impermeabilización de los techos y su encuentro con paramentos exteriores.

También deberá de inspeccionarse ocularmente las viguetas de los forjados. En el caso en que las viguetas de los forjados presenten algún problema, los síntomas se manifiestan de forma aparente en; (pequeños o grandes roturas, deformaciones, manchas de oxidación, cambios de color, etc ...) y estas intervenciones de diagnosis suelen llevar asociada la realización de calas en techos o paramentos y en algunos casos la realización de determinadas pruebas o ensayos de laboratorio.

En todo caso la peritación deberá hacer una interpretación cuidadosa de lo que pasa para poder emitir un diagnóstico correcto, determinando el margen de seguridad como ocurre en cualquier peritación estructural.

Como resultado de este diagnóstico se obtendrán unas conclusiones en las que se establecerá si es necesario o no una intervención en los forjados y en su defecto el establecimiento de un plan de mantenimiento.

En el caso de que sea necesario una intervención se deberá de encargar un proyecto de rehabilitación. Este proyecto deberá establecer la solución más adecuada a la lesión y que en general será alguna de las siguientes terapias;

• Reparación.
• Sustitución funcional.
• Refuerzo.

En el caso de que no sea necesario ninguna intervención de rehabilitación, se deberá asumir y aceptar que una estructura usada con normalidad a lo largo de 40 o 50 años, y que no presente ningún tipo de síntoma de mal funcionamiento, ha demostrado sobradamente su valía y en todo caso y como ocurre con todos los edificios, hay que establecer unas instrucciones de mantenimiento específicas y unas inspecciones de comprobación, en las que se debe tomar especial atención a la presencia de humedad, que puede provocar la corrosión de la armadura . El mismo problema vinculado con la humedad lo sufren el resto de viguetas fabricadas con cemento Portland y de forma diferente pero igualmente problemático en las viguetas de acero que se pueden oxidar y las de madera que se pueden pudrir.

.........................................................................

(El autor de este Blog recopila documentos referentes a anécdotas, informes, artículos de hechos históricos, relacionados con el ejercicio de la función pericial, accidentes, defectos estructurales, etc ... por lo que agradecería a cualquiera que tenga conocimiento o datos al respecto, pueda notificar al email del autor que se encuentra en el perfil de este blog)

Muchas gracias a todos ....

Artículo publicado en la revista L'Informatiu

En el numero 333 de la revista l'Informatiu, del Col.legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d'Edificació de Barcelona, publicado este mes de septiembre, se ha editado la versión en catalán de la entrada del mes de abril de este blog que trata sobre el papel de los agentes de la edificación en la construcción de viviendas prefabricadas de madera.

Este artículo se puede consultar en la página nº 116 i 117 de este enlace:

http://www.apabcn.cat/ca_es/serveicolegiat/publicacions/informatiu/Pagines/presentacio.aspx

O directamente clicando en estos dos enlaces:

http://www.a16-01.com/pdfs/COL/2012/INF120901116.pdf

http://www.a16-01.com/pdfs/COL/2012/INF120901117.pdf

La valoración de los bienes inmuebles a efectos fiscales

En el sistema tributario español los bienes inmuebles se gravan, de forma directa o indirecta, con las siguientes figuras tributarias:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).
• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. (ICIO)
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. (ISD)
• Impuesto sobre el Patrimonio (IP).
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
• Impuesto sobre Sociedades (IS).
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
• Gravamen Especial sobre los Bienes Inmuebles de las Entidades no Residentes.

Los tres primeros impuestos son impuestos locales, mientras que los demás impuestos son estatales, de los que algunos estan tranferidos totalmente o en parte a las comunidades autonomas. Todos los impuestos estatales y el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI), son de exacción obligatoria mientras que el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, sólo son exigibles si el ayuntamiento en pleno acuerda establecerlos y aprueba las correspondientes ordenanzas municipales que lo graben.

La valoración del bien inmueble se hace de forma diferente según sea el impuesto. Por un lado hay impuestos que la base imponible del impuesto es el valor catastral, como es el caso del impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI), en el que la imposición del impuesto se realiza sin previa declaración por parte del contribuyente. En este caso, para comprobar la correcta imposición de este impuesto es necesario comprobar la ficha catastral comprobando las superficies, tipo de bien, antigüedad, estado de conservación, etc…. Ante la duda es conveniente asesorarse a través de un perito en valoraciones inmobiliarias[1] y en el caso de que sea necesario realizar las modificaciones que sean necesarias en el catastro. En algunos casos puede llegar a ser necesario impugnar la ponencia de valores o la asignación individualizada de valores, por motivos de índole material, formal, etc…, siendo en estos casos evidente la necesidad de un asesoramiento pericial especializado.

Por otra parte hay impuestos que utilizan el sistema de valoración por cómputo de valores[2], como es el caso del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IVTNU), el impuesto sobre el patrimonio (IP) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), así como en el gravamen especial sobre los bienes inmuebles de las entidades no residentes. También se utiliza el sistema de computo de valores, en el impuesto sobre sociedades (IS) y excepcionalmente la comprobación de valores, mientras que en el (IVA), al ser la base imponible el precio[3], que no el valor, no hay ni valoración ni comprobación ni cómputo de valores, salvo en determinados supuestos muy concretos.

El sistema de cómputo de valores se basa en determinar la base imponible del impuesto por un cómputo de valores. Este cómputo es diferente según sea el impuesto. En el caso del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IVTNU) se obtiene multiplicando el valor catastral del terreno en la fecha del devengo, o de la componente del valor catastral que se asigna al mismo si hay edificación, por el número de años completos transcurridos desde la anterior transmisión, con un máximo de veinte, y por un porcentaje fijado dentro del abanico que permite la ley. Al igual que se ha comentado en el apartado anterior, para comprobar la correcta imposición de este impuesto es necesario comprobar la ficha catastral y en el caso de que sea necesario solicitar el asesoramiento pericial. En el caso del impuesto de patrimonio el computo de la base imponible se realiza por valor mayor entre el precio o valor declarado, el valor comprobado y el valor catastral. En el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), se realiza un cómputo de las rentas netas de los inmuebles no cedidos en arrendamientos o un cómputo de las cuotas de amortizaciones de los inmuebles en el caso de inmuebles en arrendamiento.

En el resto de impuestos la administración realiza la comprobación de los valores[4] declarados por el contribuyente, como son el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO); el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), actos jurídicos documentados (AJD), el impuesto de sucesiones y donaciones (ISP) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

Para realizar la comprobación de valores la administración puede utilizar diversos medios[5] que se recogen en el artículo 57 de la Ley General Tributaria y que son:

a)   La capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.

b)   La estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Dicha estimación por referencia consiste en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publique la Administración Tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes es el Catastro Inmobiliario.

c)   Precios medios en el mercado.

d)   Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.

e)   Dictamen de peritos de la Administración.

f)    Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.

g)   Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

h)   Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.

De todos estos medios, los más utilizados por la administración son la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal y el dictamen de peritos de la administración.

La estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, es el medio utilizado por la administración en los casos de herencias, donaciones, segundas transmisiones de bienes inmuebles, etc… debido a que el bien transmitido cuenta con un valor catastral, al cual se le aplica el coeficiente multiplicador correspondiente que establece la administración para cada tipo de bien en función de su ubicación, obteniéndose el valor mínimo, que a efectos fiscales, la administración aceptará para ese bien. Estos coeficientes son públicos y de fácil aplicación por el contribuyente, conduciendo a un resultado inequívoco. En algunos casos son los propios notarios los que asesorar al contribuyente para estimar el valor del bien transmitido según este método. En caso de duda siempre se puede contratar los servicios de un perito en valoraciones.

Sin embargo la administración, no puede utilizar este medio de comprobación de valores, en los casos de declaraciones obra nueva, declaraciones de divisiones horizontales, primeras transmisiones de bienes inmobiliarios, segregaciones, agrupaciones, ampliaciones, etc….. debido a que la administración no dispone del valor catastral del bien inmueble transmitido. En estos casos, la administración utiliza, como medio de comprobación del valor, el dictamen de peritos de la administración.

El dictamen de peritos, también lo utiliza la administración como medio de comprobación, para determinar la base imponible de los bienes en los que habiéndose comprobado el valor mediante la  estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, se halla obtenido un valor superior al declarado por el contribuyente.

Este dictamen que realiza la administración como medio de comprobación de valores, es una valoración[6] técnica realizada por un funcionario público, con título adecuado a la naturaleza del bien a valorar y en él han de explicitarse los fundamentos del bien y los criterios[7] utilizados. Este dictamen se basa en los datos que figuran en el titulo o negocio jurídico que se grava como hecho imponible, en los datos que son públicos (registrales, urbanísticos, catastrales, etc….) y en los documentos aportados a la administración, presumiéndose la veracidad de todos esta documentación.

Cuando el valor comprobado por la administración, por cualquiera de los medios utilizados, resulta contradictoria con el valor declarado por el contribuyente, siendo el valor comprobado por la administración superior al declarado por el contribuyente, se inicia un tramite de audiencia, en el que la administración comunica la propuesta de liquidación del impuesto, especificando el correspondiente recargo por la cuota tributaria complementaria y los intereses legales aplicados al periodo que ha pasado desde la fecha de la meritación del impuesto. En esta fase, el contribuyente puede presentar alegaciones si considera que la comprobación realizada por la administración es incorrecta. Es muy aconsejable en esta fase inicial que el contribuyente se asesore por un perito en valoraciones que le indique si la comprobación de valores realizada por la administración es correcta y si es necesario que le indique que alegaciones técnicas se pueden realizar al dictamen de peritos e la administración.

En el caso de que la administración considere que las alegaciones no son fundadas o suficientes, se inicia un proceso administrativo de reposición. En esta fase de reposición es aconsejable la asistencia letrada del contribuyente, para que le asesore en la presentación del recurso, en la que se puede impugnar la comprobación de valores que realiza la administración, por motivos de índole formal, como pudiera ser por el procedimiento[8], la falta de puesta de manifiesto del expediente, la falta o insuficiencia de motivación del dictamen de peritos de la administración utilizado, o por motivos de índole técnico, como serían las incorrectas estimaciones del valor del suelo, los costos de las construcciones, instalaciones u obras realizadas. Si el motivo del recurso es debido a temas técnicos relacionados con el dictamen de peritos de la administración, es aconsejable que el contribuyente acompañe el recurso de una valoración de parte realizada por un perito, en la que se pueda justificar los argumentos del recurso y las diferencias con la administración.

Esta impugnación puede hacerse en reposición con carácter potestativo o en vía económico administrativa.

El contribuyente también puede promover la tasación pericial contradictoria en corrección del resultado de los demás medios de comprobación de valores, de acuerdo con el apartado 2 del artículo 52 de la Ley General del Tributo. En consecuencia, la tasación pericial contradictoria es un medio extraordinario de comprobación de valores, aplicable a solicitud del contribuyente, para enervar los valores resultantes de la aplicación de los módulos o índices preestablecidos al efecto o de los dictámenes periciales en el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, en los valores catastrales o en los dictámenes de peritos de la administración de los restantes impuestos

Acordada la práctica de la tasación pericial contradictoria, tanto la Administración como el contribuyente designan sendos peritos para que tasen los inmuebles. Como es lógico, si la comprobación recurrida se practicó mediante dictamen pericial éste tiene la consideración de tasación del perito de la Administración a efectos de la tasación pericial contradictoria.

Confrontado el resultado de la tasación del perito de la administración con la del perito del contribuyente, si el de aquélla no excede de la del de éste en más de un 10 por 100 y tampoco en más de 120.000€, servirá de base para la liquidación del impuesto el resultado de la tasación del perito del contribuyente.

En cambio, si excede de alguno de los dos límites indicados, deberá designarse un perito tercero que determinará el valor de los bienes. En consecuencia, la tasación pericial contradictoria es, de hecho, un arbitraje técnico para la determinación del valor de los bienes y derechos. El perito de la administración percibirá las retribuciones a que tenga derecho conforme a la legislación vigente, mientras que los honorarios del perito del contribuyente serán satisfechos por éste.

Los del perito tercero serán de cuenta del contribuyente si el resultado de su tasación excede en más de un 20 por 100 al valor declarado y en caso contrario habrán de ser satisfechos por la Administración.

El perito tercero podrá exigir que previamente al desempeño de su cometido se haga por ambas partes provisión de sus honorarios. La falta de depósito de la provisión por cualquiera de las partes supondrá la aceptación de la valoración realizada por el perito de la otra. Algunas comunidades autónomas, como es el caso de Cataluña, han aprobado unas tarifas de honorarios oficiales para los peritos terceros que actúen en un proceso de tasación pericial contradictoria.

Debe significarse que si bien el perito tercero determina con su valoración el valor de los inmuebles objeto de controversia, el resultado de la comprobación, al que se atendrán las liquidaciones tributarias que procedan, queda limitado superiormente por el menor de los valores siguientes:
- El comprobado por la Administración, contra el cual se promovió la tasación pericial contradictoria.
-  El resultante de la valoración de su perito.

Inferiormente queda limitado por el mayor de los dos valores siguientes:
-  El declarado por el contribuyente.

-  El que resulta de la tasación de su perito.
EPILOGO.

En general, podemos decir que todos estamos o estaremos sujetos en algún momento de nuestra vida a alguna transacción inmobiliaria[9], sea de compra, venta, herencia, donación, etc… Cuando esta operación este gravada con algún impuesto, será necesario saber como liquidarlos.

En este artículo se hace una breve descripción de las diferentes figuras tributarias, que en el Estado Español gravan los inmuebles y su transmisión, haciendo especial referencia a los procedimientos que tiene cada uno de los impuestos para determinar la base imponible.

Como se desprende del articulo, es una buena practica, el contratar los servicios profesionales de un perito en valoraciones inmobiliarias, que pueda asesorar al contribuyente en la determinación del valor económico más adecuado a efectos fiscales del bien inmueble y llegado el caso le pueda aconsejar para evitarse sorpresas que comporten problemáticas sancionadoras administrativas.

---

[1] Un perito es aquella persona o profesional que tiene conocimientos específicos sobre una materia que, le permiten dictaminar sobre hechos que requieren de estos conocimientos para su apreciación. Las valoraciones inmobiliarias de los bienes inmobiliarios urbanos forman parte de las especialidades de los titulados en arquitectura, arquitectura técnica e ingeniería de edificación, mientras que las valoraciones inmobiliarias de los bienes inmobiliarios rústicos forman parte de las especialidades de los titulados en ingeniería agrónoma. Aunque estos conocimientos forman parte de las formaciones académicas de estas titulaciones, no quiere decir que todos estos profesionales se dediquen o ejerzan esta especialidad, motivo por el que si se quiere contar con un verdadero experto con esta materia se ha de optar por una profesional que ostente estos conocimientos específicos que le permitan dictaminar sobre ello.

[2] Computo del valor de un bien es la determinación indirecta del valor del mismo, exclusivamente a partir de datos preexistentes y reglas de cálculo prefijadas.

[3] Valor es la utilidad de un bien, expresada en unidades monetarias o la expresión cuantitativa de la estima de un bien, mientras que precio es la contraprestación económica para su transmisión.

[4] Comprobar un valor declarado es contrastar si se ajusta al valor que se considera que tiene el bien y de no ajustarse, fijar el valor debido.

[5] Los medios de valoración son las vías a través de las cuales se aplican los criterios de valoración. Por ejemplo;

·          La estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, con el que se determinan los coeficientes multiplicadores que publica la Administración Tributaria competente para obtener el valor que se toma como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bien.

·          El dictamen pericial, a través del cual se aplican los correspondientes criterios de valoración.

·          El valor catastral, determinado de acuerdo con los criterios de la normativa al efecto

·          etcétera.

[6] Valorar un bien es determinar el valor que tiene a través de unos criterios o reglas preestablecidas.

[7] Criterios de valoración son las reglas a través de las cuales se llega a establecer el valor de un bien. Por ejemplo, capitalitzar la renta; obtener el valor del suelo a partir del valor del producto inmobiliario, restando los costos de producción y el beneficio del promotor; tomar como referencia el mercado, etc.

[8] Procedimientos de valoración son los cauces formales o las formalidades a que ha de sujetarse la actividad administrativa de valoración. Así la valoración catastral comporta las fases de aprobación de la Ponencia de valores, publicación de la misma por edicto, asignación de los valores catastrales y notificación de los mismos. En consecuencia el procedimiento es una sucesión de trámites.

[9] Según los datos publicados por el Ministerio de Fomento a finales del año 2010, existían en el Estado Español 25.837.108 viviendas, más otras tantas oficinas, garajes, almacenes, naves industriales, edificaciones agrícolas, solares, fincas rusticas, etc….

Se considera como valor medio que todos los bienes inmuebles sufren algún tipo de transacción en un periodo medio de 20 años (compraventa, herencia, donación, obra nueva, división horizontal, agrupación, segregación, etc…) por lo que uno se puede hacer una idea del volumen de estos datos y comprender porque la transacción y la titularidad de la propiedad de los inmuebles esta tan gravada. Para hacerse una idea solo del volumen que suponen las compraventas se puede observar los datos publicados por el Colegio de Registradores de España referentes a las operaciones de compraventa de viviendas registradas que ha sido de:

Evolución de las compraventas registradas
Años	2004	2005	2006	2007	2008	2009
Compraventas	939.553	989.341	916.000	788.518	561.420	423.114